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上世纪80年代末起，外向型房地产业支撑东莞樟木头镇城镇化 |
| 日期：[2013年12月6日] 版次：[AA33] 版名：[特别报道] 稿源：[ 南方都市报] | |
| 东莞樟木头。有小香港之称的樟木头镇楼市中介颇有香港中介味道。 南都记者 陈奕启 摄
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| | | 2013年11月，樟木头镇中心区的人行天桥上最新的城市标语。 南都记者 方光明 摄
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| | | 樟木头镇中心区人行天桥上的城市标语一直主打“小香港”牌。 南都记者 方光明 摄
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| | | 东莞樟木头镇曾吸引了近15万港人前来购房安居，被称为“小香港”。 南都记者 方光明 摄
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总顾问：国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任 李铁
编年史第三部
城镇差异发展(2004-2013)
样本关键词：
外向型房地产业
位于东莞市东南部的樟木头镇，属于典型的三面环山盆地，却有着“小香港”的美名。2009年之前，全镇面积只有66 .6平方公里，可利用平地面积不到30平方公里，镇中心区竖立起众多塔式高密度住宅，最早的购买人群皆来自香港。
得益于樟木头火车站连通香港的便利，上世纪90年代初期，许多香港人在樟木头实现有房梦，在樟木头迅速“造”起一座新城，“小香港”由此得名。
在港人“造城”之前，樟木头的城镇雏形已有了外来人员的身影。19 8 7年，时任新华社记者的中国著名城市营销专家王志纲，在长篇通讯《百万移民下珠江》中描述过樟木头当时的盛况：这个只有1.7万人口的小镇，涌来了1万多外来人，成为这里170多家“三来一补”和乡镇企业的工人。
数年之后，港人将这一繁荣推向另一个高峰：樟木头的60多个楼盘、3万多套房子，全部卖给了香港人。楼市造城的盛况一直持续到2003年，当年非典来袭，樟木头外向型房产市场进入拐点，港人开始大量抛售楼宇，二手楼价甚至跌至1500元/㎡.
20 0 8年10月，发生在樟木头的合俊事件被喻为中国玩具制造业产业链条上倒下的一张多米诺骨牌，国际金融危机席卷珠三角，港人在樟木头持续抛售屋宇。几经市场易手，当年港人留下的高密度楼宇，被樟木头周边镇街以及广东邻省的投资置业人士收入囊中。樟木头官方统计的数据显示，目前继续留在樟木头的香港人已陆续减少，估计仅剩约5万人。
如今，港人造城的神话已经逐步远离樟木头，樟木头的房地产业瞄向了深圳。2009年之后，樟木头镇抓住樟木头林场辖地扩大时机，把全镇的总面积扩大到118 .8平方公里，并向山地要发展空间，吸引巨无霸的新城项目，被喻为将可再造一个樟木头新城区。而这些高端楼盘迅速崛起，目标则剑指深圳客。
东莞樟木头
靠香港人买楼造城的盛况从上世纪90年代初一直持续到2003年，当年非典来袭，樟木头外向型房产市场进入拐点，港人开始大量抛售楼宇，二手楼价甚至一度跌至1500元/㎡.
初尝甜头
东莞最早的房地产项目出现在樟木头，樟木头火车站的汽笛声就像是这场革命的号角，每天有113次列车停靠，其中不少的终点就是香港。上世纪80年代末期至90年代初期，香港房价高企，不少香港人“一生追求有一套房子”的梦想遥不可及。彼时的樟木头，被山与河道占去大部分面积，不适合办厂发展加工业。樟木头镇老领导蔡伟明回忆说，镇政府想到了盖房子卖给香港人，让他们的“有房梦”在樟木头实现。于是有了“河畔花园”，樟木头政府在香港打了一行广告后就卖出了十几套房子有100多万，相当于了1990年樟木头一年工业产值的近1/10，尝到甜头的政府当即决定在香港投放的广告增加到半个版，疯狂再度延续。当月，河畔花园200多套房子全部卖完。政府开了头，民间资本迅速赶上。
2013年11月的一个午后，东莞樟木头镇中心区的街上，规模不一的房地产中介大门齐齐敞开。在这里，鳞次栉比的高楼延续着香港的拥挤，琳琅满目的地产中介店面也是一道独特风景。
等待客人期间，在樟木头从事地产中介工作已有多年的许健(化名)瞄了一下电视新闻，电视画面上东北某市的天空正飘着雪花。许健只是穿着一件长袖衬衣，在樟木头还感觉不到寒冷，他掏出手机看了看日历，嘀咕了一句，“到了这个季节，北方的老人应该会有过来看楼的吧。”
樟木头是东莞市唯一的纯客家镇街。上世纪90年代之前，本地居民除了客家话外，听到更多的是来自香港的粤语。许健在进入地产中介行业前，早已听说了“小香港”的各种威水史，他也知道东莞最早的地产革命就发生在樟木头。
樟木头政府策划的第一个楼盘叫河畔花园，被视作品质楼盘的标志到香港卖。蔡伟明回忆，当时在香港投放的广告只有一两行字，就说樟木头有楼盘卖，10万块钱100平米，再附上个联系电话，“没想到非常成功，一个星期就卖出去十几套。”
十几套房子有100多万，相比“1990年樟木头一年1000多万元”的工业产值，尝到甜头的政府当即决定在香港投放的广告增加到半个版，疯狂再度延续。当月，河畔花园200多套房子全部卖完。
官方高调进军香港，民间也没落后。1991年，港商邓兆华在樟木头镇中心区投资建设第一个楼盘——— 翡翠花园，到香港试水外销，很快便销售一空。在港人置业推动起来的疯狂年代，邓兆华、钟汉强这些“试水者”的成功，起了极大的集聚效应，地产商们纷纷抢滩樟木头，最旺时全镇集中了近40个地产商。
数据显示，1992年，在樟木头从事房地产开发的香港房地产开发商达到20多家，向香港销售楼盘6000多套，销售总额达13亿港元；1993年，这些发展商在港推出楼盘28个，销售商品房13800套，占内地当年在港销售商品房总数的48.6%，开创了内地在港卖楼的高峰。最让外界津津乐道的是，1993年的统计数据当中，整个广东省在香港卖出的房子60%来自樟木头。
房地产的火爆，让樟木头声名鹊起。香港人对于樟木头的偏爱，诞生了“全国楼市外销市场看广东，广东楼市外销市场看樟木头”的传奇，在樟木头“造”起一座新城。樟木头官方向南都记者提供的数据显示，90年代高峰时期樟木头商住楼开盘前后合计有60多个，卖出3万多套，为樟木头社会生活、商业消费带来繁荣景象，粗略估计有10万-20万港人前来消费度假。
港人置业带动樟木头繁华的势头一直持续到2002年。那一年，樟木头专门针对火爆的港人置业市场举办了第一届香港人旅游节。方先生记得，旅游节期间，樟木头大街小巷人来人往，夜如白昼，香港人在樟木头各个楼盘来回穿梭，镇内各大食肆餐馆挤满了讲着粤语的香港人，“如果外地客人当时来樟木头，见到高楼林立的街面上全是香港人，就连各种餐饮配套都跟香港没什么两样，的确会把樟木头当成小香港。”
樟木头官方当年公布的数据显示，首届旅游节期间，共售出商品房超千套，销售收入3.2亿元，社会消费总额4.8亿元，港人及大量外籍人士来樟城看房买楼、旅游购物、休闲度假，总人数逾120万人次。
港人抛售
依靠房地产“造”起来的繁华之城，到了2003年开始盛况不再。那一年，非典来袭，樟木头的楼盘外销市场开始出现下滑，外向型房产市场进入拐点。压垮樟木头楼市行情的最后一根稻草还是香港的政策，2008年，香港政府出台新政，在内地买房的香港人不可以享受公房。此后，在相当长的一段时间内，港人抛售、房价跌入低谷等字眼成为这座曾经风光无限的城镇新闻关键词。
依靠房地产“造”起来的繁华之城，到了2003年开始盛况不再。那一年，非典来袭，樟木头的楼盘外销市场开始出现下滑，外向型房产市场进入拐点。一个相应的数字是，2003年第二届香港人旅游节销售量为663套、2.1亿，仅为2002年第一届旅游节的六成多。
到了2004、2005年，樟木头楼市不管是推盘还是销售，速度都放缓。2004年樟木头批准预售量仅为4宗48172平方米；2005年樟木头批准预售量为4宗103217平方米。2005年樟木头全年累计销售商品房(包括铺位)约1800套，销售金额5.9亿元。
与此同时，以绿茵豪庭、碧河花园、帝豪花园、帝雍园等项目为代表的新一代项目开发销售，正式宣告樟木头楼市完全依赖外销的结束。比如，在本土置业力量崛起的大背景下，新一代房地产项目———帝雍园的宣传口号是“樟木头人的家”，而同一开发商早期开发的帝豪花园，宣传口号为“香港人的家”。口号的转变，代表着樟木头楼市置业力量的变化。
2008年，许健开始进入樟木头的房地产中介行业。“我也赶上了樟木头楼市的一个特殊时代，”许健赶上的时代，是“合俊事件”为代表符号之一的金融危机。这场危机再次重创樟木头的房地产市场。
同年，香港政府出台新政，在内地买房的香港人不可以享受公房。政策的转变，无疑成为压垮樟木头支撑了十几年的外向型房地产业的最后一根稻草。此后，在相当长的一段时间内，港人抛售、房价跌入低谷等字眼成为这座曾经风光无限的城镇新闻关键词。甚至有传言，只要花几万块钱就能在樟木头买到一套三房。
这样的传言，事后被证实并非空穴来风。时至今日，走在樟木头镇中心区的街头，各类地产中介公司的橱窗上仍贴满了“让人心动”的价格。2013年11月，南都记者走访樟木头二手中介时看到，62平米的新城市广场两房两厅售价17万，68平米的龙威花园两房一厅售价19万，84平米的大富豪广场三房两厅售价26万……这些房子，无一例外都是当年港人在樟木头购置的房子。而樟木头镇中心区遍布街头的各类房产中介，很多依靠这类房子的出租和转售生存着。
“这些都是港人抛售后的房子，楼龄都有十多年了，”许健说，樟木头房地产市场投资人几经换代，现在已经没有多少香港人了，“即使有，也都是些上了年纪的老人，周末才会回来住两天。”
港人在樟木头抛售房子有两个比较明显的集中时期。樟木头房地产开发总公司表示，1997年的亚洲金融风暴和2003年的“非典”造就了大量楼宇抛售，二手市场空前活跃，反而使楼房空置率减少，“二手楼价在这个时期的跌幅巨大，甚至跌到1500元/平米左右。”
2008年的国际金融危机，促使这一现象扩大化，加上全国房地产市场的深度调整还没有缓和，樟木头的房地场市场难以有人接手，“深圳炒房客当时不再买这里的楼，温州人来了又走了。”许健表示，樟木头早年的交通优势已不再明显，受周边城镇分流、宏观经济变化等因素影响，一度充当购房主力的香港人也很少来樟木头置业。
港人在樟木头数量的减少，或可从住宅小区的统计初见端倪。冠和国际集团有限公司在樟木头镇中心区开发的两个小区，为早期典型为港人设计的楼盘，共有1000多户人家。该公司负责人表示，截至目前仍有60%的房子为自住型，40%为出租，香港住户只有约10%，“且以中老年人为主，到了周末或者节假日才能见到”。
2013年11月，樟木头房地产开发总公司向镇内各花园小区物管了解，经历20多年发展房地产市场投资人几经换代，如今继续留在樟木头置业、居住的香港人数量已陆续减少，估计只剩5万人左右。
等待新城
港人虽然撤离，但樟木头的未来似乎从来不曾远离房地产。主导行业继续原地踏步，只不过这次的主角，变成了跟香港一衣带水的深圳客。樟木头不是没有想过脱离房地产，按照设想，镇政府计划未来将旅游产业打造成樟木头的支柱产业。但眼下，旅游产业依然要靠一个“再造一个樟木头镇城区”的大地产项目作为引擎。
樟木头最近一次的“城变”，始于2010年11月30日。当天，一个大型房地产开发集团分别与樟木头镇人民政府、樟木头林场签订协议或合同，计划在6年内投入100亿元，在宝山生态开发区启动建设一个占地26.6平方公里的地产项目，相当于再造一个樟木头镇城区。
2013年5月，该超级大盘在深圳举行新品发布会，该项目占地60平方公里，聚集效应几年间立竿见影。今年8月，樟木头官方对外公布的最新数据显示，全镇已开发房地产项目130多个，引进外资200多亿元，并称吸引了大量深圳、香港客户前来购房置业。
“我们现在的房地产开发，主打深圳牌，”樟木头镇政府一名官员直言，交通优势是樟木头打深圳牌的桥头堡，“从樟木头开车去深圳市中心才1个小时，足够打造1小时交通圈。”
此外，吸引深圳客的利器还在于价格优势。开发该项目的广东公司高层曾表示，该项目在樟木头虽然走高端路线，但是价格仅为深圳高端楼盘的1/10，深圳市区房价的1/4或1/3。
从近年樟木头的成交情况来看，不少开发商都将购房目标群体设置为深圳客，部分楼盘的深圳购房者甚至达到六七成以上。
尽管在樟木头人的心目中，新一轮房地产的春天即将再次来临，但他们也意识到这其中的风险。“说实话，樟木头不是一个大城市，仅依靠单一的房地产业去支撑是不健康的。”樟木头镇相关领导坦言，镇政府计划未来将旅游产业打造成樟木头的支柱产业。
旅游产业同样离不开房地产业，镇政府依然将前述“樟木头镇城区”的大项目列入樟木头未来的重中之重，被定为“百年大业”。
樟木头已不再单纯依赖“房地产”这驾马车前行。“分享了30年改革开放成果的樟木头人，被金融危机推到风口浪尖上，樟木头改革发展进入了第二次起跑阶段。”2010年时任樟木头镇委书记的李满堂就表示，房地产业不再是樟木头产业发展的主导，“樟木头现在要发展的工业不再是传统意义上的工业，而是以旅游、生态、绿色、科技、健康等为主的特色工业，重点引进高科技大企业，要找出其他镇没有的特色。”
按照当时的设想，未来的樟木头将是旅游业、工业、房地产业、商贸服务业多驾马车发展。李满堂将其形容为“以旅游促环境优化，以环境带百业兴旺”的特色经济之路。最近几年，依托樟木头林场辖地扩大时机，总面积扩大到118.8平方公里的樟木头镇，逐步形成以科技、创新为导向，工业和房地产为保障，生态、旅游、商贸为亮点的优势产业体系。
和官方的设想不同，许健这些当地房地产从业者更多把关注点放在“外援”接手镇中心区的二手楼，“来樟木头买房的深圳客人多了，希望也能带动二手房的活跃量。”他说，港人的时代已经过去了，现在不少二手房都被深圳和广州的年轻人买下。在办公室内，同事附和了一句，“本地人消费不足，樟木头的房地产只有依靠外援，香港人置业难成气候，主打牌只有莞深同城了。”
每年到了冬季，许健都会在樟木头见到一些北方老人。他说，东莞天气适宜过冬，北方一些寒冷地区的老人专门跑到樟木头买二手房，到了冬天就会过来住上几个月，“当年香港人留下的二手房，也许会成为这些老人养老的后院。”
许健到樟木头的第一天，就在镇中心区见到一座巨大的不锈钢人行天桥，桥上“至yeah小香港，缤纷樟木头”几个大字，记录着樟木头曾成为“小香港”的辉煌。
2013年11月，那座天桥仍在。桥上的字，变成了“缤纷小香港、欢乐樟木头”。文字变了，主体没变，樟木头仍在等待下一次万家灯火的亮起。
当年疯狂
港人未看房就在合同上按手印
1992到1997年的五年，被业界公认是樟木头房地产最为鼎盛的时期。樟木头的资深地产经纪人方先生表示，当时商品房都具有鲜明的特色，户型以港式小户型为主，一房10多个平方米、两房40多个平方米、三房60多个平方米，“塔式高密度住宅都在这一时期出现，各个楼盘选择销售人员首先要懂粤语。”
1995年之前，樟木头的楼盘在香港盛行卖楼花，一个楼盘还没有建起来，楼花很快被销售一空。楼市的火爆程度令资深地产人翁莉记忆犹新，“周末带团到樟木头看楼要坐火车，火车票18元一张，我们每次一订就是两节车厢，有的港人怕买不到房子，来樟木头看房前直接在购房合同上先按手印，这个房子就是他的了！”
港人变迁
“生果金”限制香港老人在莞养老
在樟木头生活了几十年的林女士，对港人在樟木头的减少印象颇深。她所居住的樟木头某大型小区，原本是港人的聚集地之一，“当年在樟木头买房的港人，一部分打算休闲养老，另一部分则是在内地娶了老婆。”林女士表示，经过20多年变更，上述两种港人的生活都发生了变化，比如：娶了内地老婆的港人，如今妻儿已经可以申请单程回港团聚，无需再在樟木头居住；原本打算在樟木头养老的港人，由于受到香港“生果金”政策的限制，回来的时间也越老越少。
“生果金”是香港政府发给香港长者的高龄津贴的俗称，申请者需符合提交申请前连续居港一年的条件。以往，香港选择返回内地退休的长者因受离港日数限制，而疲于往返香港与内地，以保住领取高龄津贴的资格。
林女士的小区里，早几年还能经常见到一对香港的老夫妻进进出出，“现在越来越少见了，见到面一打听，才知道受生果金的居住时间限制，他们必须长住香港。”即使回来樟木头，也是周末匆忙住上两天就得离开，甚至一个月才能回来一两天。
二手楼现状
转手率不高买家多自住
许健从事中介工作后，接待的首个顾客是一对50多岁的香港夫妇，“说是要卖掉房子。”许健记得那是2008年金融危机过后不久，那对夫妇以较低的价格，将他们在樟木头的一套60多平米的两房卖掉。交谈中他隐约得知，他们在香港遭遇困境，急需用钱。
除了抛售房子，香港人此后出现在中介的机会越来越少。许健说，香港夫妇那套房子先是被一个深圳客人买下，几年后转手抛向市场，被一名樟木头本地居民接手用作租赁，“每月租金基本在1000-1300元。”
东莞粤新房地产有限公司的工作人员包先生表示，镇中心的商贸服务业较发达，“像一些樟木头本土的投资客，会买下房子后出租几年再抛出去。”目前，银行对于这些楼龄20年的二手房不再按揭贷款，房子的转手率不是很高，大部分人买了之后是自住为主。
抛售、接手、租赁、自住，这成为樟木头二手楼市此后几年的常态。樟木头房地产开发总公司负责人表示，该镇二手房交易的购房人一直以自住为多，也有过浙江温州商人投资二手房市场，“但受地理位置和经济环境及辖区人口密度等影响，浙商炒楼现象很快淡出”。
更多内容请见南都网的城镇化30年专题：http：//zt.oeeee.com /qhc2013/chengzhenhua/
分组统筹：钟跃东 王勇幸 主笔：南都记者 吴润凯 采写：南都记者 莫晓东
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