惠州楼盘被赞注重局部细节和居住体验

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　上周，历时两个月之久的第九届惠州金牌地产评荐圆满收官。由广、惠两地的3名楼市专家和行业资深人士组成评荐团，深入数十个在售楼盘现场进行详细考察测评，多个项目产品精彩不断，给专家评荐团留下深刻印象。评荐专家认为，近年来惠州楼市除了销量在整个珠三角地区占比极大，其品质也已逼近珠三角地区较好水平。本土房地产开发商与广州、深圳两地相比并不逊色。　　专家对数十楼盘逐一考察
　　上周五上午8点半，第九届惠州金牌地产评荐团队步入位于南线的佳兆业1号营销中心，金牌地产评荐楼盘实地考察随之拉开序幕。
　　此次惠州金牌地产评荐团，3位专家成员分别来自广州、惠州，不仅有规划设计专家，也有一线操盘手和岭南知名风水师，他们凭借自己过硬的专业水平组成一个综合实力强大的评委阵容，从宏观、微观以及风水角度出发，根据自己的行业积累，针对项目规划、设计、户型、价格等方面对惠州楼盘提出专业看法及意见，并对部分楼盘存在的问题作出合理性建议。其评荐过程中的专业和客观公正，得到诸多开发商和业内人士的认可。
　　惠州本土房企不输广深两地
　　楼盘评荐当天，多个楼盘的建筑品质、规划布局、居住舒适度以及局部细节设计都得到评荐专家的充分认可，有专家认为近年来惠州楼市除了销量在整个珠三角地区占比极大，其品质也已逼近珠三角地区较好水平。
　　作为惠州金牌地产评荐的资深评委及惠州楼市风云的多年见证者，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文对今年惠州诸个楼盘品质的提升给予了充分肯定。其称本年度惠州整体楼盘规划设计的综合品质相比之前提升幅度较大，尤其是金山湖片区的几大项目，质的提升明显。另一方面，高端物业在价格并未上扬的前提下，品质却达到珠三角地区的较好水平，也令人颇感惊异。
　　首度加入金牌地产评荐团的知名风水师李东明对此持相似观点，其表示，惠州房地产市场潜力巨大，户型规划等各方面都较符合居家相关要求，且多个项目楼间距较开阔，开发商注重局部细节，更多考虑居住者的实际感受。李东明甚至认为惠州的房地产开发商与广州、深圳两地相比并不逊色。
　　在楼市调整阵痛期，开发商应如何应对？胡光宇称，开发商应转变思维，把过往墨守为黄金法则的以营销为导向转变成以产品为导向，明晰梳理出项目的价值点，匹配合理的价格给自己一个台阶下。
　　A现场评鉴亮点
　　惠房企对性价比把握有明显进步
　　去年以前给购房者讲性价比的潜台词就是项目价格低，地段偏远的开发商不乐意讲价格低就用性价比来替代，但在今年市场盘整的下行周期内，惠州房企对性价比的把握不是浮在水面上，而是做出了比价格更高的品质感，体现在用标准化的流程和开发程序让本应该定位于中低端的产品开始呈现出更好的品质感，比如佳兆业1号的一些细节展示，与金山湖、江北片区的一些定位高端项目相比豪不逊色。以前的性价比就是价格低、地段偏、配套差的代名词，但今年的性价比在价格低的同时还能够让客户享受到不差于中高端住宅的品质和服务，在价格低的同时硬件和软件有明显的提升。
　　开发商对客群细分更为清晰
　　此前我们听到行业内更多的是定位于中高端这个模糊不清的概念，连开发商自己都不明白这是给谁的中高端。但从本次金牌地产评鉴上看，开发商开始对精细化的客群定位以及需求把握上有了更为清晰层次感，比如天玺湾能够针对其客群进行细分，设置了社区电影院和壁球馆。东湖9区鉴于其在老城区的核心旧改地段上，在住宅和商业的布局上有自己的特色，也改变了此前隆生对市场一成不变的看法。很多开发商和项目开始根据自己的地段和客户群体能够找到自己的差异化，这是很显著的进步。
　　B评鉴专家观点
　　政府不应为了房地产项目牺牲公共空间 赵卓文，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理
　　在本年度惠州金牌地产评荐现场，我们可以清晰看到惠州楼市的几大进步，一是整体楼盘规划设计的综合品质较之前有较大提升，特别是金山湖片区的几大项目，质的提升明显。
　　此外，高端物业的表现也令人印象深刻，在价格并未上扬的前提下，品质却达到珠三角地区的较好水平。相关数据统计表明，近年来惠州楼市销量在整个珠三角地区占比极大，当然，在量的扩张的同时，基于未来土地资源的集约，以质取胜是极有必要的。
　　未来地方政府应在城市房地产开发项目的整体规划上预留多些公共空间。本次考察发现，基于城市设计理念的欠缺，部分敏感区域如金山湖、滨江等，因开发强度过高，或建筑密度过大，致使整个片区的楼盘总观不甚美观。公共空间的打造对城市发展起着较为重要的作用，因此应在城市设计控制、规划方面多下功夫。
　　另外，在城市配套方面，政府应做好统一部署，并加强与开发商之间的联动，以达到更好的效益。目前惠州房地产市场莫过于两种类型，要不卖高端物业，要不拼性价比。未来开发商可考虑针对客户群的发展进行更精确定位，如发展养老地产、养生地产等，或针对90后年轻客群开发个性化物业，在物业定位上有所丰富。
　　同时，需根据惠州的实际城市结构及人口容量，关注各种物业的库存是否过量。单单佳兆业中心、华贸中心两大综合体的商业体量已颇为庞大，未来惠州还陆续将有新的综合体入市，在此种情况下，写字楼、商业是否过量，是一个亟需思考的问题。
　　好地段应该多规划写字楼 李东明，岭南知名风水师
　　惠州城区拥有东江和西枝江两江汇流，且有山有水，但惠州房地产以及经济发展和其城市环境极度不相称，未来惠州在人才的引进上要有一些实惠的政策和措施，才能更给力。
　　惠州城市潜力巨大，未来应该在水文章上做好做足。惠州的房地产开发商和广州、深圳相比也毫不逊色，户型规划都比较符合居家的相关要求，没有稀奇古怪和花里胡哨的东西，且楼间距都较为开阔，更多的考虑居住者的实际感受。但是从城市发展的角度来看，好的地段不能都开发住宅项目，而是应该做成更有发展潜力和更具地块价值的写字楼。
　　以产品为导向才是未来的出路 胡光宇，惠州世联行策略总经理
　　在实际的评鉴现场和我们对行业的梳理结果趋于一致，即更多的开发商在盘整下行周期还是使用和此前一样类似的以营销为导向的方式，结果就是自弹自唱，所以只有一直降价促销。
　　往年犀利的以营销为导向的房企项目销售不再显得灵光了，更多房企应该认识到此前以营销为导向的时代已经结束，换句话说，销量好不是因为你的广告牛逼，而是受房地产市场单边上扬的市场红利庇护，现在很明确这个红利时代已然结束，市场就应该回归到以产品为导向，开发商应该明晰地梳理出项目的价值点，然后再匹配以合理的价格。
　　但很多开发商放不下身段，也不太能够描述出其群体的市场特征，这决定了其在精细化时代卖不好。惠州开发商应该转变思维，把过往认为是黄金法则的以营销为导向装变为以产品为导向，自己通过产品的特征走出去找客户。
　　采写/摄影 南都记者 蒋奇政 见习记者 陈博

　来源：http://news.sina.com.cn/o/2014-11-14/072031142875.shtml　（原标题：惠州楼盘被赞注重局部细节和居住体验）