河源楼市“金九”平淡收官 楼盘错峰开盘避免“混战”

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■市区某楼盘在“金九”后半程开盘。刘志巧摄

一个反常的楼市“金九”已经平淡收官。在这个传统的房地产销售旺季中，几乎没有轰轰烈烈的大型促销，没有扎堆开盘的“厮杀混战”，也没有购房者集中出手的销售高潮，取而代之的是平淡和低调。新楼盘选择错峰开盘，不仅避免一场近身“肉搏战”，也让这个节点变得没有往年那么热闹了。

传统旺季低调开局

“金九”是楼市传统销售旺季，为了拉动销量，大部分在售楼盘一般都会在这个节点安排大型营销活动。在往年这个档期，楼盘打折促销、新产品开盘，高潮一波接一波，市场总能被开发商合力搅热。今年河源楼市的“金九”有点出奇的平静，特别是开局阶段，不少开发商都刻意保持低调。

在河源房地产市场，有多个楼盘已经选择在“金九”之前释放新的供应量。8月初以来，江景湾、河源雅居乐花园新组团“花间意”、深业・塞纳湾全新江景洋房、源江豪庭等楼盘陆续开盘。在新一轮供应高潮过后，大部分楼盘没有急于推新品，而是选择继续消化存货。

即使到了中秋节小长假，市场供应量没有大的变化。相比去年中秋节假期河源市商业中心、宝晟城、泰和・中央公园、河源雅居乐花园四大楼盘集中推新产品，今年“金九”河源楼市显得有点冷清。在这个小长假里，除了嘉和居以及恒大名都二期誉城开盘，其它楼盘大多选择以小规模暖场活动为主的低调营销。一些达到开盘条件的楼盘也有意避开这个节点。御湖国际就选择在中秋节之后、国庆节之前开盘。该楼盘营销负责人叶先生表示，避开这些重要节假日，主要是不想和其它楼盘扎堆在同一天开盘。

新楼盘“金九”后半程发力

和御湖国际一样，万绿桃源、华达新城・财富港・财富公馆等新项目也选择在“金九”后半段才发力。相比“金九”开局的平淡，9月中下旬的新产品供应量略有上扬，但也没有出现多个楼盘扎堆开盘的现象。

9月27日，万绿桃源和华达新城・财富港・财富公馆虽然在同一天开盘，但两个楼盘的产品差异化较大。前者面对的是首次置业的刚需，后者面对的是改善型置业群体，在客源上没有直接的竞争。

定价更加理性

在开盘定价方面，新楼盘都比较理性。位于市区中心地段的御湖国际开盘价为4380元/平方米起，比较接近购房者的心理预期，合理的定价也是该楼盘开盘热销的重要原因。位于河源重点发展区域的万绿桃源，以2680元/平方米起开盘，低价房源很快被购房者抢购。

理性的定价加上长时间的储客期，选择在“金九”推货的新楼盘还是吸引了不少刚需置业者。御湖国际、万绿桃源和华达新城・财富港・财富公馆等项目的销售现场比较热闹，开盘当天的销量也比较理想。其中一个楼盘在开盘后就公布了热销近八成的业绩。（本报记者刘志巧）

楼市杂谈切勿坐等市场回暖

9月30日，央行和银监会出台“认货不认房”新政，对首套房贷已结清的家庭，贷款购买二套房时享受首套房优惠政策。若新政实施后，符合上述条件的购房者买二套房时，首付比例将回到三成，贷款利率下限为贷款基准利率的70%。

虽然新政离落地实施还有一段时间，但网上已经有媒体在预言当地楼市受新政影响即将“量价齐升”了。笔者认为，如果这个新政细则落地，各银行开始都实施的话，对楼市成交还是有一定的影响，起码可以激活首次换房刚需。

相对于首次置业刚需，首次换房刚需才是这次新政的真正受益者。这批购房者是被之前的限贷政策误伤过的。首付比例的每一次加码，都把一批首次换房刚需挡在置业门槛之外。如果首付比例回到三成，贷款利率下限为贷款基准利率的70%，很有可能加快促成这批刚需换房。

虽然换房置业有可能增多，但仅靠这点就在“量价齐升”上达到立竿见影的效果，还是比较困难的。笔者认为，新政可以“止冷”，但很难“加温”。

对于今年房地产形势的严峻性，业内早有共识。河源的一些房地产从业者甚至还认为，今年形势比2008年更悲观。今年7月24日召开的全市上半年经济形势分析会透露，上半个市区待售商品房9000套，其中商品住房4562套。一方面库存积压，另一方面新产品层叠推出，加上产品同质化，即便有新政出台的利好，也很难在短时间内起到快速走量的效果。在经过好几轮的“收割”后，很大一部分首次置业刚需求已经被消化了。而且，受上半年多个楼盘降价潮的影响，购房者对房价理性下调还是有着较大的心理需求，持观望心态的购房者也不少。

在河源房地产市场，不少楼盘已经在开始迎合购房者的这种需求，利用各种营销噱头给购房者让利。同一个楼盘，今年买房比去年买房往往可以省下一大笔钱。在让利比较接近客户的心理需求时，还是可以刺激他们出手的。比如万绿桃源将价格定在2680元/平方米起，价格一步到位，吸引了一大批首次置业的刚需。

因此，笔者认为，即使有新政的利好，楼盘也不能坐等市场回暖，该促销还是得促销，该打折还是得打折。在市场高库存和大开发背景下，通过打折促销实现快速走量，这是明智之举。（刘志巧）

编辑：曾飞文

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